НОВОСТИ

ДРУГИЕ НОВОСТИ

РЕКОМЕНДУЕМ




ПОПУЛЯРНЫЕ НОВОСТИ

  • Лучшие планшетные ПК 2018 года

  • АВТОРИЗАЦИЯ

    КАЛЕНДАРЬ НОВОСТЕЙ

    «    Январь 2018    »
    ПнВтСрЧтПтСбВс
    1234567
    891011121314
    15161718192021
    22232425262728
    293031 

    НАШ АРХИВ

    Январь 2018 (1)
    Август 2017 (1)
    Июль 2017 (1)
    Июнь 2017 (1)
    Апрель 2017 (3)
    Январь 2017 (2)


    Как обеспечить себе загородный досуг?

    Ещё несколько лет назад клиентов крайне привлекало наличие в коттеджном посёлке развитой инфраструктуры. Сейчас они уже понимают, что платить за это придётся из собственного кошелька и немалые деньги. В то же время посёлок выпадает из списка рассматриваемых вариантов, как только выясняется, что инфраструктуры в нём нет. Как найти ту самую «золотую середину» - посёлки с оптимальным набором инфраструктурных объектов, без излишеств, но и не «пустые»?

    Без излишеств

    Девелоперский подход к строительству инфраструктуры менялся несколько раз. Еще 15 лет назад посёлки возводили стихийно, без генплана, проект предусматривал только КПП и дороги, а под общественные зоны отводилось максимум 15% территории. В середине 2000-х гг., по крайней мере в элитном сегменте, сложилась обратная ситуация: застройщики делали ставку на избыточность, безоглядно анонсируя любую инфраструктуру, куда можно заказать бетон к месту строительства для проведения строительных работ. В проектах планировались конюшни и аквапарки, яхт-клубы, поля для гольфа и кинотеатры, бильярдные и т. п. Однако кризис 2008 г. заставил девелоперов пересмотреть свою политику: сегодня никто не строит коммерческие объекты себе в убыток, рассчитывая хотя бы на минимальную окупаемость.

    Как обеспечить себе загородный досуг?

    «Вопрос наличия инфраструктуры в посёлке продолжает оставаться одним из самых важных для покупателей, особенно в условиях сложной транспортной ситуации, - говорит Илья Менжунов, директор департамента загородной недвижимости компании «МЕТРИУМ ГРУПП». - Из-за высокой загруженности подмосковных трасс жителям коттеджных посёлков в идеале хотелось бы иметь всё необходимое для жизни под рукой. Притом им не так уж важно, где именно будут находиться магазины, банкоматы, аптеки или кафе. Главное, чтобы эти блага цивилизации были расположены на разумном расстоянии - не более 15-20 мин. на автомобиле».

    Как отмечают участники рынка, вместо каскадов и водопадов люди заинтересованы в доступности качественной социальной инфраструктуры - образовательных учреждений, детских садов, спортивных школ и т. п. Они хотят не любоваться на лебедей в пруду из окна, а вести активный образ жизни, успевать многое сделать за день и быть уверенными, что в этот момент их ребёнок тоже занят чем-то важным, нужным для его развития.

    «При выборе загородного жилья покупатели, оставаясь в рамках определённого бюджета, смотрят уже не только на удалённость от МКАД, площадь и планировку дома, - комментирует Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «ХИМКИ ГРУПП». - Они заранее пишут в голове свою ежедневную логистику, свой сценарий по доставке детей в школу, детский сад, в различные кружки и секции, планируют собственные походы в магазин и спортивный клуб. И если до этой инфраструктуры приходится каждый день добираться по пробкам, то они, скорее всего, откажутся от покупки, даже если дом и посёлок полностью их устраивает».

    Вместе с тем покупатели уже научились считать и понимают, во что им обойдётся инфраструктура в посёлке, и потому сегодня востребовано лишь самое необходимое. Как владельцы загородной недвижимости, так и сами девелоперы знают, что любая инфраструктура в конечном счёте обременяет жителей. Степень её разнообразия, как правило, увеличивает стоимость домовладения. К тому же чем больше общественно значимых объектов, тем выше эксплуатационные платежи. Поэтому не случайно то, что девелоперы сегодня стараются не перегружать посёлки лишней инфраструктурой даже в элитном классе и строят ровно то, что является действительно оправданным в данном конкретном случае.

    «Инфраструктура в новых посёлках сейчас уже не включает «павлинов и лебедей», - подтверждает Андрей Хазов, заместитель исполнительного директора по работе с клиентами агентства эксклюзивной недвижимости «УСАДЬБА». - Только построенные несколько лет назад посёлки вроде «Павлово», «Николино», «Княжьегоозера» могут похвастаться наличием, например, зоопарка, закрытой школы или собственной бензоколонки. Сегодня посёлки в основном не создают новую инфраструктуру, а пользуются имеющейся поблизости».

    Размер имеет значение

    Наличие или отсутствие инфраструктуры, а также степень её развития зависят от местоположения и класса посёлка. В посёлках, расположенных не далее 30 км от МКАД, к инфраструктуре относятся более внимательно, чем в тех, что находятся на большем удалении и где требования к ней снижаются. Эксперты объясняют это так: дома в ближних коттеджных посёлках стоят дороже, покупают их весьма состоятельные люди, которые имеют право за немалые деньги получить и лучшую инфраструктуру.

    Поданным аналитиков ГК «ПРЕМЬЕР», для жителей посёлков эконом-класса, доля которых сегодня на рынке составляет 73%, наиболее важным критерием является цена, поэтому такие посёлки редко насыщаются дополнительными инфраструктурными объектами. Для них оптимален (или, как сейчас модно говорить, must have) вариант «минимального набора» инфраструктуры: электричество, ограждение, въездная группа, охрана, гостевой паркинг и детская площадка. Для посёлков бизнес-класса, которых на рынке 25%, предпочтителен вариант «необходимого набора»: минимальная инфраструктура плюс газ, вода, канализация, эксплуатационная служба, спортивные площадки, прогулочные зоны и магазин.

    Оптимальным вариантом для коттеджных посёлков премиум-класса, доля которых составляет всего 1%, будет развитая инфраструктура: «необходимый набор» плюс фитнес-клуб, бассейн, баня, сауна, солярий, массажный кабинет, салон красоты, кафе или ресторан, игровая комната для дневного пребывания детей, аптека и медпункт, автомойка, химчистка, развлекательная составляющая (бильярд или боулинг). Для очень дорогих посёлков, относящихся к классу de luxe, характерна высокоразвитая инфраструктура: к вышеперечисленному следует добавить гостиницу для прислуги, службу быта, детский сад, начальную школу, пляж, поле для гольфа, яхт-клуб, конный клуб, вертолётную площадку и др. Таких посёлков на рынке менее 1%. Но весь приведённый комплект инфраструктуры сегодня вряд ли встретишь в одном отдельно взятом проекте, скорее, лишь какую-то его часть. Кроме того, всё это будет уместно только в больших посёлках - от 100 домовладений. «Объём инфраструктуры напрямую зависит от числа жителей и территории загородного комплекса, - обращает внимание Алексей Гречушкин, директор департамента инфраструктуры компании VILLAGIO ESTATE. - Поэтому в камерных элитных посёлках, где не больше 50 коттеджей, сложно представить себе что-либо ещё, кроме игровой площадки, КПП и благоустроенной прогулочной зоны».

    Иногда в посёлках встречаются и редкие инфраструктурные объекты - в качестве примера можно привести храм на территории жилого комплекса Крекшино. Последние новинки - фермерские магазины с экологически чистыми продуктами. Уже никого не удивишь минизоопарками, но когда-то это было внове. В посёлках, распложенных рядом с акваториями, практически всегда есть как минимум пляж и причал, как максимум - яхт-клуб, эллинги. Также появляются вертолётные площадки. Хотя некоторые собственники смеются над этим, потому что не понятно, куда летать. Ряд девелоперов начал создавать вблизи коттеджных посёлков объекты рабочей инфраструктуры - бизнес- и коворкинг-центры, что позволит жителям ещё и найти работу рядом с домом.

    Так или иначе, тенденция такова: если говорить о небольших посёлках, то раз-витая внутренняя инфраструктура здесь, как правило, неактуальна. В основном жители предпочитают пользоваться внешними объектами. Похожая ситуация наблюдается и в городских клубных жилых домах. Исключение может составлять рекреационная инфраструктура, например собственные пруды, детские площадки и прогулочные зоны, которые есть практически во всех подобных посёлках. Нередко покупательская аудитория крупных жилых комплексов на 150-200 домов - семьи с маленькими детьми, и наличие внутренней инфраструктуры для них обязательно, так как часто выезжать за территорию посёлка и вывозить ребёнка может быть для них попросту неудобно.

    Стоит отметить и тот факт, что организовать качественную инфраструктуру в маленьком посёлке крайне сложно ещё и потому, что привлечь известных операторов извне (такие компании, как «Перекрёсток» или II Patio) для управления инфраструктурными объектами будет трудно в связи с низким уровнем рентабельности. «Операторы коммерческих объектов устанавливают цены в соответствии с рынком и размером аренды, которую запрашивает застройщик, - комментирует Алексей Гречушкин. - Если инфраструктура расположена внутри закрытого комплекса с малым количеством домов или в посёлке, где проживает немного жителей, то арендная плата может быть значительно ниже действующих рыночных ставок - таким образом девелопер осознанно сокращает свою маржу, чтобы дать возможность оператору открыться и начать оказывать услуги, пока посёлок только заселяется. Жители сразу видят работающую инфраструктуру, а арендаторы не меняются каждые три месяца и спокойно собирают свою клиентскую базу. В этом случае опытный и профессиональный арендатор сможет надолго закрепиться в данном посёлке, привязав к себе всех постоянных жителей и их гостей. Нам очень важно, чтобы владельцы домов получили функционирующие объекты практически сразу, а не через несколько лет после заселения. Также наши «инфраструктурные» партнёры регулярно предлагают жителям разнообразные бонусы: скидки, подарки, комплименты и т. п.».
    Опубликовано в категории: Прочие новости

    20-05-2014, 20:50